Quase, quase…

Por Nelson Menda

Na fronteira entre os bairros de Copacabana e Ipanema, no Rio, existe uma pequena travessa que algum carioca espirituoso apelidou de rua quase-quase. O leitor mais antenado já vai entender a razão desse apelido, pois ela se chama Bulhões de Carvalho, ou seja, basta uma simples troca de letras para que seu nome se transforme em duas palavrinhas pouco recomendáveis.

Há um ditado que afirma, com justa propriedade, que parecido não é igual e ele se aplica a algumas expressões do inglês que se parecem bastante com palavras do português, o que pode dar origem a muitas confusões.

Vou me limitar a expor alguns termos comumente utilizados nas transações imobiliárias aqui nos Estados Unidos, pois levei um bom tempo até entender seu real significado. Meu propósito é evitar que os leitores deste Blog embarquem em alguma canoa furada, ao confundir alhos com bugalhos caso estejam planejando comprar, vender ou alugar uma propriedade na terra de Tio Sam.

É recomendável, nessas ocasiões, contar com o auxílio de alguém do ramo que, além disso, domine tanto o português quanto o inglês, para evitar dores de cabeça. Os corretores de imóveis, denominados realtors, podem atuar tanto do lado do vendedor quanto do comprador, exatamente como em Pindorama. Ou, caso o(a) interessado(a) assim o desejar, dispensar sua intermediação que, regra geral, custa 5%, e tocar a operação por conta própria, o que não recomendo, em sã consciência, para ninguém.

Vou me limitar a analisar o que aprendi nesses anos todos a respeito de imóveis residenciais, em que enfrentei, logo na chegada, um estouro da bolha que reduziu seus preços praticamente à metade de um dia para o outro. Parte do problema estava relacionada aos empréstimos, pelos bancos, para adquirentes que não tinham a menor condição de comprar um único imóvel e que, por uma falha do sistema, estavam se habilitando à aquisição, não de uma, mas de várias propriedades. Isso porque o que garantia a concessão do empréstimo bancário, naquela ocasião, não era a capacidade financeira do candidato em poder resgatá-lo, mas sim o valor do imóvel que ele tencionava comprar, mesmo sem ter condições para isso. Um amigo brasileiro, durante a bolha, conseguiu adquirir uma excelente residência por uma fração do que teria custado em tempos normais.

Naquela ocasião fiquei sabendo que um esperto tinha aproveitado a falha do sistema para adquirir, sem empenhar um único centavo, aproximadamente vinte casas, que imediatamente sublocou para trabalhadores estrangeiros temporários. Com o agravamento da crise o mercado de trabalho encolheu, os imigrantes retornaram aos seus países de origem e os bancos, para não ficar no prejuízo, preferiram torrar esses imóveis por qualquer preço.

Nos edifícios residenciais, então, a coisa foi até pior. Bastava que algum mal intencionado se candidatasse a um empréstimo e adquirisse, mediante financiamento, um apartamento para, em seguida, alugá-lo pelo preço de mercado ao primeiro candidato que aparecesse. Certo da impunidade, o cidadão simplesmente não pagava tanto o empréstimo quanto as quotas de condomínio e o imposto predial, embolsando, todos os meses, uma boa quantia. Essa situação esdrúxula perdurou por bastante tempo, até que o governo se desse conta e acabasse com a farra.

Hoje, felizmente, esses buracos no sistema foram sanados, mas quando o mercado imobiliário estava se preparando para a retomada do crescimento eis que que surge no horizonte uma virose chamada Covid que, paradoxalmente, fez subir os preços de alguns ao mesmo tempo em que reduzia os de outros imóveis.

É importante, igualmente, ficar atento às palavras apartamento/apartment que parecem designar a mesma coisa. Só que não é. O termo apartamento, em português, refere-se à denominação física de uma determinada categoria de imóvel. Já apartment, em inglês, é utilizado para definir imóveis residenciais destinados exclusivamente à locação. Assim, um prédio de apartments aqui nos States não significa o mesmo que um edifício de apartamentos no Brasil, mesmo que as construções sejam exatamente iguais. O que diferencia essas duas propriedades não são suas características físicas, mas sua finalidade, sua destinação de uso.

Outra confusão é com a expressão condo, abreviatura de condomínio. É possível adquirir ou alugar um condo, ou seja, um imóvel situado em um prédio maior, geralmente constituído por diversos apartamentos – ou condos. Portanto, condo, por aqui, seria o equivalente a apartamento no Brasil.

Além dos condos, existem as coops, uma espécie de cooperativa imobiliária que, até hoje, não entendi direito como funciona. Em todo o estado do Oregon só existe um prédio administrado por esse sistema, mas na cidade de Nova Iorque os condos e as coops disputam o mercado imobiliário palmo a palmo.

É bastante comum, nos Estados Unidos, encontrar casas exatamente iguais, pois é possível adquirir plantas arquitetônicas padronizadas e encarregar um construtor, os chamados contractors, para executar as obras. Ao contrário do Brasil, é raro, por aqui, que se adquira um terreno e contrate um arquiteto para planejar e/ou construir uma única casa. É coisa para ricos, pois tanto a elaboração de um projeto quanto à própria construção, de forma individualizada, eleva bastante o preço final.

Apesar da crise, o ritmo das novas construções, pelo menos aqui em Portland, chega a ser surpreendente, pois os projetos utilizam estruturas pré-fabricadas cuja montagem demanda muito pouco tempo. As casas e os prédios residenciais, ao final, acabam ficando muito parecidos uns com os outros, em uma sensação de dèja-vu.

Nesses mais de dez anos em que estou residindo nos Estados Unidos, tanto na Costa Leste quanto Oeste, vi poucas casas de alvenaria. Verdade seja dita, as construções costumam primar pela beleza estética, mas quanto ao quesito segurança é bom prestar atenção aos materiais utilizados, que diferem bastante dos que conheci no Brasil. O acidente que vitimou um conhecido apresentador de TV serviu para despertar a atenção para as paredes e forros de dry-wall, material sintético de custo acessível e instalação simplificada, mas que não possui a mesma resistência do que se usa – ou utilizava – em Pindorama, como o concreto.

O que tenho constatado em Portland é a rapidez com que estão sendo construídos novos prédios em áreas anteriormente degradadas e que se transformam, em poucas semanas, em belos bairros residenciais. Tudo isso em plena pandemia. Sinal de que a economia, pelo menos por aqui, continua em alta.

Para concluir, um dado bastante peculiar, pois o adquirente de um imóvel raramente compra uma propriedade à vista. Geralmente ele paga ao vendedor um sinal, o chamado down-payment, na faixa dos 20% e o saldo será financiado pelo banco, com juros extremamente baixos, na faixa dos 3% ao ano.

As escrituras de compra e venda de imóveis não são lavradas em cartório e, dependendo do estado da federação é obrigatória a participação de um advogado para elaborar os contratos, fazer os cálculos e promover a distribuição dos respectivos valores às partes. Em Connecticut, por exemplo, tive de jurar com a mão direita sobre uma bíblia na hora de assinar uma escritura de venda, o chamado closing.

Ao contrário do Brasil, muitos poucos imóveis são negociados à vista, pois a praxe é o adquirente dar um sinal e assumir o pagamento do saldo através de um financiamento bancário. Na realidade, ele é um suposto dono, pois só irá se tornar proprietário efetivo do imóvel quando quitar o empréstimo contraído perante a instituição financeira, geralmente muito tempo depois da assinatura do contrato de compra. Como os juros são baixos, o tomador do empréstimo não costuma ter interesse em quitar sua dívida o mais rapidamente possível, exatamente o oposto do que acontece no Brasil.

É fácil, portanto, imaginar o pânico que se instalou depois que a economia ameaçou entrar em crise, pois grande parte da população depende de salários para sobreviver e pagar os empréstimos contraídos junto aos agentes financeiros. Nesse particular, os brasileiros residentes aqui nos States, especialmente os que adquiriram seus imóveis à vista, devem estar mais tranquilos. Claro que sofrem com a progressiva desvalorização do Real frente ao Dólar mas, em compensação, não estão dependurados em dívidas bancárias.

Quem deve estar feliz da vida são os brasileiros e estrangeiros residentes entre o Oiapoque e o Chuí que recebem seus salários e aposentadorias em dólar ou outra moeda forte e pagam suas despesas em Real.

É a velha teoria da gangorra, em que, para um dos lados subir, é preciso que o outro baixe. Seria tão bom se pudéssemos, a exemplo de José do Egito, prever o futuro antes que ele acontecesse, para nos beneficiarmos com esse sobe-desce dos preços dos imóveis. Mas, como afirma um sábio ditado, o futuro a Adonay pertence.

Foto: Ian Poellet (Werewombat)/Wikimedia Commons.  O histórico Emerson Apartments (construído em 1912), localizado na 5310 North Williams Avenue em Portland, Oregon